Мария Кулешина
и партнеры
Меня часто спрашивают, можно ли подать на банкротство с ипотекой, имея в виду, получится ли сохранить за собой залоговую недвижимость. Ещё недавно ипотечное жильё однозначно включалось в конкурсную массу и подлежало реализации с торгов. Теперь же можно его оставить за банкротом, а остальные долги списать.
27 апреля 2023 года Верховный суд определил: имея ипотеку, можно подать на банкротство и сохранить залоговую недвижимость за собой, если это единственное жильё. А затем, 9 сентября 2024 года, вступили в силу изменения в федеральном законе «О несостоятельности». Он пополнился статьёй 213.10-1, в которой расписаны особенности заключения мирового соглашения между банкротом и кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой квартиры или дома.
Законодательство довольно жёстко подходит к списанию долгов граждан с ипотекой. Ранее недвижимость, которой владел должник на правах собственности, должна была быть включена в конкурсную массу и продана с торгов, а вырученные средства направлялись на погашение задолженности перед кредиторами. Исключение составляло только единственное жильё, если оно не находилось в залоге. Поскольку ипотека — это разновидность залога, при банкротстве не было возможности сохранить ипотечную квартиру, и она уходила с молотка.
Одним из последствий признания гражданина банкротом являлось отчуждение жилой недвижимости, находящейся в ипотеке (залоге). Даже если он исправно выплачивает ипотечный кредит.
При этом 80% суммы, вырученной от реализации залогового имущества должника, получал банк-залогодержатель. Оставшиеся 20% направлялись на погашение долгов перед другими кредиторами. А если требования банка, выдавшего ипотечный кредит, не были удовлетворены в полном объёме, он мог претендовать ещё на 10% средств от продажи другого имущества банкрота. Но лишь в составе кредиторов третьей очереди. Иными словами, финансовая организация, выдавшая кредит, могла так и не получить всех своих денег, а должник всё равно лишался ипотечного жилья. Даже если другой недвижимости, пригодной для постоянного проживания, у него нет.
Конечно, бывали случаи, когда банк-залогодержатель не включался в реестр кредиторов. И тогда должникам удавалось пройти через банкротство с сохранением ипотеки. Но это было исключением из правил. И невероятное везение.
Такое действительно могло произойти, если должник исправно платил ипотеку, а банкротился по долгам перед другими кредиторами. Дело в том, что взыскание на ипотечное жильё мог обратить только банк-залогодержатель. И если у него не было вопросов к заёмщику, он мог не включаться в реестр кредиторов.
Но это в теории. На практике залогодержатели ипотечных квартир активно участвуют в процедуре банкротства своих заёмщиков. Даже если граждане исправно выплачивают ипотечный кредит. Это связано с тем, что ипотека прекращается, если банк-залогодержатель не успеет включиться в реестр требований кредиторов. А рисковать никто не намерен.
Жительница Подмосковья, исправно платившая по ипотеке за свою 45‑метровую квартиру (единственное жильё), удивилась, когда банк‑залогодержатель включился в дело о её банкротстве.
При залоговой стоимости квартиры в 2 184 000 рублей банк заявил требования на 2 451 844 рубля. Разница в 267 844 рубля пришлась на проценты. Арбитражный суд удовлетворил требование банка. Должница и её финансовый управляющий попытались оспорить решение в апелляционном и окружном арбитраже. Безуспешно.
Дело дошло до Верховного суда — и он отменил решение нижестоящей инстанции. Суд учёл, что квартира — единственное жильё заёмщицы, просрочки по кредиту нет, а права кредитора обеспечены залогом. Реализация единственного жилья нарушила бы баланс прав сторон и конституционное право должницы на жильё.
Верховный суд предложил сторонам найти взаимовыгодный выход: не обращать взыскание на жильё, пока заёмщица исполняет обязательства, но сохранить банку право на взыскание при нарушении условий договора ипотеки.
Если в деле о банкротстве фигурирует залоговое имущество, которое является единственным жильём должника, а ипотечный договор исполняется надлежащим образом, заёмщик и банк-залогодержатель должны пойти на мировое соглашение, или арбитражный суд утвердит локальный план реструктуризации долга. Залоговое жильё при этом остаётся у заёмщика и не включается в конкурсную массу.
Благодаря определению Верховного суда у женщины появилась возможность сохранить купленную в ипотеку квартиру. А заодно создать прецедент, благодаря которому банкротящиеся граждане теперь могут оставлять за собой квартиры и дома, заложенные по ипотечным кредитам.
Верховный суд открыл банкротящимся гражданам новые перспективы. У них появился шанс сохранить единственное жильё, купленное по ипотечному кредиту или заложенное под новый заём. А позднее Федеральный закон № 127-ФЗ пополнился статьёй 213.10-1, которая регламентирует банкротство с сохранением ипотеки.
Теперь арбитражный суд предлагает заёмщику два решения, не затрагивающие интересов других кредиторов:
При этом договорённости о сохранении ипотеки на единственное жильё не требуют согласия остальных кредиторов.
Мировое соглашение при банкротстве с ипотекой — это официальная договорённость между банкротом и банком-залогодержателем, которое позволяет оставить залоговое единственное жильё у должника или сохранить его под определённые условия. При этом другие кредиторы в это соглашение не вовлечены.
ВНИМАНИЕ
По условиям мирового соглашения, взыскание на ипотечное имущество не обращается, а заёмщик не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства.
Локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой — это утверждаемый судом индивидуальный график погашения ипотечного долга, который не отличается от первоначальных условий внесения платежей и позволяет сохранить за должником единственное жильё, находящееся в залоге, при условии, что обязательства по ипотеке будут исполняться, а остальные долги могут быть списаны по завершении процедуры банкротства.
При этом погашение ипотеки не может осуществляться за счёт иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы. Поэтому заёмщику придётся обратиться к третьему лицу — физическому или юридическому, — которое будет выступать плательщиком по ипотечному кредиту вплоть до завершения процедуры банкротства. И этот человек или организация должны обладать доходом, достаточным для внесения платежей по ипотеке за должника, признанного банкротом.
ВНИМАНИЕ
Заключение мирового соглашения или утверждение локального плана реструктуризации выводит единственное жильё, находящееся в залоге у банка, из конкурсной массы должника. Но ипотечный кредит не исчезает даже после завершения банкротства, и его необходимо погашать.
Пока длится процедура, выплачивать ипотеку будут созаёмщики, родственники или другие поручители банкрота, а после её окончания — сам гражданин.
Пойдёт ли на это кредитор-залогодержатель? Не будет ли чинить препятствий, увиливать от заключения мирового соглашения? Я составила чек-лист, который поможет вам получить представление о рисках банкротства с ипотекой именно в вашем случае. Для получения результата вам не нужно указывать свои данные. Вы увидите результат сразу.
Утверждение мировового соглашения или локального плана реструктуризации при банкротсве с ипотекой облагается государственной пошлиной. Её размер рассчитыается от суммы долга перед кредитором и обычно варьируется в пределах 50–100 тысяч рублей. По завершении процедуры кредитору возвращают 70% от суммы пошлины, а оставшиеся 30% банки стараются взыскать с должников, включив требование о возмещении этих затрат в текст соглашения или плана реструктуризации.
Внимание!
С каждым месяцем эта грань становится тоньше. Судьи всё больше склоняются к тому, чтобы 30% госпошлины оплачивал должник. При этом неважно, включены ли эти требования в текст мирового соглашения или локального плана реструктуризации. Суд просто заявляет их как текущие и обязывает платить.
Проблема состоит в том, что компенсация государственной пошлины не списывается по результатам банкротства. И если должника обязали выплатить эту сумму, придётся это делать.
Мы стараемся исключать подобные требования кредиторов, но всё чаще возникают ситуации, когда на возмещении 30% госпошлины должником настаивают суды.
В этом случае квартиру или дом продадут на торгах, а вырученные средства распределят между кредиторами банкрота, но сначала вычтут затраты финансового управляющего — на то, чтобы сохранить ипотечное жильё и на организацию торгов. оставшиеся деньги распределят следующим образом:
Всё, что останется после этих выплат, снова пойдёт банку, чтобы до конца закрыть долг. Если после всех расчётов деньги ещё останутся, их вернут должнику.
Затем в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликуют информацию о том, какие суммы исключают из конкурсной массы банкрота. В течение 10 рабочих дней после размещения публикации финансовый управляющий и другие участники дела могут обратиться в суд с просьбой уменьшить эту сумму. Например, если вырученных денег хватит, чтобы должник смог купить другое жильё.
В 2021 году Татьяна, предпринимательница из Волоколамска, взяла ипотеку и исправно платила по кредиту, а позже оформила ещё несколько займов на развитие бизнеса. В 2022 году из‑за ухудшения ситуации бизнес пришлось закрыть, и обслуживать кредиты стало невозможно. Татьяна старалась не допускать просрочек по ипотеке, но долг рос.
Боясь потерять единственное жильё, она сначала лишь запросила консультацию по банкротству. Мы предложили стратегию с сохранением квартиры — через локальный план реструктуризации. Банк отказался от мирового соглашения, но Арбитражный суд Московской области утвердил план реструктуризации. В итоге Татьяна списала 8 млн рублей долга и сохранила квартиру.
Разумеется, такое банкротство с ипотекой возможно только в рамках судебной процедуры. Хотите списать долги и сохранить ипотечную квартиру или дом — начните с бесплатной консультации нашего юриста!
Да, подавать на банкротство с ипотекой можно. Но есть важные нюансы.
По общему правилу ипотечное жильё (как залоговое) включается в конкурсную массу и может быть продано с торгов (Ст. 446 ГПК РФ). Однако закон даёт механизм, который позволяет сохранить ипотеку, которую гражданин брал для покупки единственного жилья.
С 8 сентября 2024 года у граждан, вступивших в банкротство с ипотекой, появилась возможность заключить с залоговым кредитором (банком) отдельное мировое соглашение или утвердить локальный план реструктуризации — и вывести ипотечное жильё из конкурсной массы (Ст. 213.10-1 ФЗ-127).
Обычно при банкротстве ипотечную недвижимость продают с торгов. Но есть возможность сохранить ипотечное единственное жильё.
Это допускается при заключении с залоговым кредитором отдельного мирового соглашения либо утверждении локального плана реструктуризации, позволяющего вывести жильё из конкурсной массы (Ст. 213.10‑1 ФЗ‑127). При отсутствии такого соглашения жильё подлежит реализации в рамках конкурсной массы как предмет залога (Ст. 446 ГПК РФ).
Как и любая другая процедура банкротства физического лица. Но ипотечное единственное жильё можно сохранить, если договориться с банком‑кредитором и дальше выплачивать ипотеку. Для этого заключают мировое соглашение или утверждают локальный план реструктуризации. Тогда квартиру или дом не включают в имущество для продажи в счёт погашения долгов (Ст. 213.10-1 ФЗ‑127).
Однако если перестать вносить платежи, банк сможет снова заявить свои требования и забрать жильё в счёт задолженности (Ст. 334 ГК РФ).
Третьим лицом при банкротстве с ипотекой может быть супруг должника, созаёмщик, поручитель или любой другой человек, готовый помочь. Особенно если они имеют отношение к залоговому имуществу или обязательствам должника. Статус третьего лица фиксируется определением суда и влечёт право участвовать в рассмотрении обособленных споров по залоговому требованию.
Срок банкротства с ипотекой составляет от 6 месяцев до 2 лет и зависит от выбранного способа урегулирования долга — реструктуризации или реализации имущества. Длительность определяется ходом судебных процедур и действиями финансового управляющего.
Да, банкротство с двумя (и более) ипотеками допускается. При этом оба залоговых объекта включаются в конкурсную массу либо по каждому из них отдельно согласуется особый порядок погашения с кредиторами.
Сохранение ипотечного жилья возможно лишь при заключении мирового соглашения с каждым залогодержателем (Ст. 213.10 ФЗ‑127). Судьба каждого ипотечного объекта определяется индивидуально с учётом требований соответствующих кредиторов (Ст. 213.27 ФЗ‑127). Как правило, сохраняют только один ипотечный объект — тот, который является для должника единственным жильём, а остальное уходит с торгов.
Чтобы подать на банкротство с ипотекой, необходимо обратиться в арбитражный суд по месту жительства с заявлением о признании несостоятельности.
Ипотечный долг включается в реестр требований кредиторов, а судьба залогового имущества определяется в рамках процедуры. При наличии договорённости с банком допускается сохранение ипотечного единственного жилья путём утверждения мирового соглашения с банком-залогодержателем или локального плана реструктуризации (Ст. 213.10-1 ФЗ‑127).
Если вы хотите списать долги, сохранив ипотеку, обратитесь за консультацией нашего юриста по банкротству физических лиц. Он внимательно изучит вашу ситуацию и подробно расскажет о возможножности оставить за вами ипотечную квартиру или дом.
Все способы проверки физлица на банкротство.
Как вернуть страховку по кредиту. Рассказываем, куда обращаться за возвратом денег.
Условия выплат продавцам Вайлдберриз после атаки дронов на логистические центры.
