Мария Кулешина
и партнеры
Меня часто спрашивают, можно ли подать на банкротство с ипотекой, имея в виду, получится ли сохранить за собой залоговую недвижимость. Ещё недавно ипотечное жильё однозначно включалось в конкурсную массу и подлежало реализации с торгов. Теперь же можно его оставить за банкротом, а остальные долги списать.
27 апреля 2023 года Верховный суд определил: имея ипотеку, можно подать на банкротство и сохранить залоговую недвижимость за собой, если это единственное жильё. А затем, 9 сентября 2024 года, вступили в силу изменения в федеральном законе «О несостоятельности». Он пополнился статьёй 213.10, в которой расписаны особенности заключения мирового соглашения между банкротом и кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой квартиры или дома.
Законодательство довольно жёстко подходит к списанию долгов граждан с ипотекой. Ранее недвижимость, которой владел должник на правах собственности, должна была быть включена в конкурсную массу и продана с торгов, а вырученные средства направлялись на погашение задолженности перед кредиторами. Исключение составляло только единственное жильё, если оно не находилось в залоге. Поскольку ипотека — это разновидность залога, при банкротстве не было возможности сохранить ипотечную квартиру, и она уходила с молотка.
Одним из последствий признания гражданина банкротом являлось отчуждение жилой недвижимости, находящейся в ипотеке (залоге). Даже если он исправно выплачивает ипотечный кредит.
При этом 80% суммы, вырученной от реализации залогового имущества должника, получал банк-залогодержатель. Оставшиеся 20% направлялись на погашение долгов перед другими кредиторами. А если требования банка, выдавшего ипотечный кредит, не были удовлетворены в полном объёме, он мог претендовать на часть средств от продажи другого имущества банкрота. Но лишь в составе кредиторов третьей очереди. Иными словами, финансовая организация, выдавшая кредит, могла так и не получить всех своих денег, а должник всё равно лишался ипотечного жилья. Даже если другой недвижимости, пригодной для постоянного проживания, у него нет.
Конечно, бывали случаи, когда банк-залогодержатель не включался в реестр кредиторов. И тогда должникам удавалось пройти через банкротство с сохранением ипотеки. Но это было исключением из правил. И невероятное везение.
Такое действительно могло произойти, если должник исправно платил ипотеку, а банкротился по долгам перед другими кредиторами. Дело в том, что взыскание на ипотечное жильё мог обратить только банк-залогодержатель. И если у него не было вопросов к заёмщику, он мог не включаться в реестр кредиторов.
Но это в теории. На практике залогодержатели ипотечных квартир активно участвуют в процедуре банкротства своих заёмщиков. Даже если граждане исправно выплачивают ипотечный кредит. Это связано с тем, что ипотека прекращается, если банк-залогодержатель не успеет включиться в реестр требований кредиторов. А рисковать никто не намерен.
Жительница Подмосковья задолжала нескольким банкам, но исправно выплачивала ипотечный кредит за свою 45-метровую квартиру. И она очень удивилась, когда банк-залогодержатель включился в дело о её банкротстве. Ведь эта квартира — её единственное жильё.
Кредитная организация выставила требования на сумму 2 451 844 рубля. При этом залоговая стоимость квартиры составляла всего 2 184 000 рублей. Остальные 267 844 рубля — это проценты по кредиту.
Арбитражный суд удовлетворил требование банка-залогодержателя, но должница и её финансовый управляющий не согласились с этим решением. Они решили его оспорить. Сначала в арбитражном апелляционном суде, затем — в окружном арбитраже. Безуспешно. Ни в одной из инстанций отменить решение не удавалось.
Дело дошло до Верховного суда, который отменил решение арбитражного суда, где рассматривалось дело о банкротстве женщины.
Верховный суд руководствовался следующим:
∎ Ипотечная квартира является единственным жильём заёмщицы.
∎ Женщина исправно и вовремя платит по кредитному договору, просрочек нет.
∎ Права кредитора обеспечены залогом жилой недвижимости.
∎ Решение о реализации залоговой квартиры (единственного жилья) может существенно нарушить баланс взаимных прав и обязанностей банка и заёмщицы.
∎ В случае принятия такого решения будут нарушены конституционные права должницы на обладание жильём, пригодным для проживания.
Учитывая эти обстоятельства, Верховный суд предложил участникам спора найти экономически обоснованный и взаимовыгодный выход из сложившейся ситуации. Такой, чтобы:
∎ исключить преждевременное обращение взыскания на единственное жильё заёмщицы при надлежащем исполнении кредитных обязательств;
∎ сохранять за банком право обращения взыскания на залоговую квартиру в случае нарушения условий кредитного договора.
Благодаря определению Верховного суда у женщины появилась возможность сохранить купленную в ипотеку квартиру. А заодно создать прецедент, благодаря которому банкротящиеся граждане теперь могут оставлять за собой квартиры и дома, заложенные по ипотечным кредитам.
Верховный суд открыл банкротящимся гражданам новые перспективы. У них появился шанс сохранить единственное жильё, купленное по ипотечному кредиту. А позднее Федеральный закон № 127-ФЗ пополнился статьёй 213.10, которая регламентирует банкротство с сохранением ипотеки.
Теперь арбитражный суд предлагает заёмщику два решения, не затрагивающие интересов других кредиторов:
∎ заключить мировое соглашение с банком-залогодержателем,
∎ или разработать локальный план реструктуризации долга в отношении залоговой недвижимости.
При этом договорённости о сохранении ипотеки на единственное жильё будут выведены из дела о банкротстве без согласия остальных кредиторов.
Мировое соглашение при банкротстве с ипотекой — это официальная договорённость между банкротом и банком-залогодержателем, которое позволяет оставить залоговое единственное жильё у должника или сохранить его под определённые условия. При этом другие кредиторы в это соглашение не вовлечены.
Локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой — это утверждаемый судом индивидуальный график погашения ипотечного долга, который позволяет сохранить за должником единственное жильё, находящееся в залоге, при условии, что обязательства по ипотеке будут исполняться, а остальные долги могут быть списаны по завершении процедуры банкротства.
При этом погашение ипотеки не может осуществляться за счёт иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы. Поэтому заёмщику придётся обратиться к третьему лицу — физическому или юридическому, — которое будет выступать плательщиком по ипотечному кредиту. И этот человек или организация должны обладать доходом, достаточным для внесения платежей по ипотеке за должника, признанного банкротом.
Пока длится процедура, выплачивать реструктурированную ипотеку будут созаёмщики, родственники или другие поручители банкрота, а после её окончания — сам гражданин.
Пойдёт ли на это кредитор-залогодержатель? Не будет ли чинить препятствий, увиливать от заключения мирового соглашения? Я составила чек-лист, который поможет вам получить представление о рисках банкротства с ипотекой именно в вашем случае. Для получения результата вам не нужно указывать свои данные — вы увидите результат сразу.
В 2021 году Татьяна, предпринимательница из Волоколамска, приобрела квартиру в ипотеку. Дела шли хорошо, женщина вносила платежи без задержек. Хорошая платёжная дисциплина позволила ей взять ещё несколько кредитов на развитие бизнеса. Но в начале 2022 года резко изменилась социально-политическая ситуация, и коммерческие дела пошли на спад. А к лету женщине пришлось зафиксировать убытки и прекратить предпринимательскую деятельность.
Теперь Татьяна не могла обслуживать кредиты — ипотеку и те займы, что она брала на развитие своего предприятия. Поэтому старалась не допускать просрочек хотя бы по ипотечному кредиту.
Женщина давно знала о возможности списать долги через банкротство, но боялась потерять единственное жильё, купленное в ипотеку: у одного из её знакомых именно так и забрали квартиру, и теперь он вынужден ютиться на съёмной. Но задолженность росла, и Татьяна решила хотя бы получить консультацию: вдруг что-то изменилось.
Мы внимательно изучили ситуацию женщины и предложили ей рабочую стратегию банкротства с квартирой в ипотеке с сохранением жилья — через локальный план реструктуризации.
Как мы и предполагали, банк-залогодержатель отверг намерение Татьяны заключить мировое соглашение. На этот случай у нас был заготовлен проект локального плана реструктуризации ипотечной задолженности, который и был утверждён Арбитражным судом Московской области. Таким образом, женщина смогла избавиться от 8 млн рублей непосильной задолженности и сохранить свою квартиру.
Разумеется, такое банкротство с ипотекой возможно только в рамках судебной процедуры. Если банкротиться в упрощённом порядке через МФЦ, некому будет предлагать сторонам пойти на мировое соглашение или разработать локальный план реструктуризации долга. Соответственно, есть риск лишиться ипотечной недвижимости, даже если это единственное жильё банкрота.
Хотите подать на банкротство с ипотекой и сохранить квартиру или дом, списав долги перед остальными кредиторами, — начните с бесплатной консультации нашего юриста!
Субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг остаются одним из ключевых инструментов социальной поддержки граждан
Процедура банкротства физических лиц открывает возможность людям с автокредитами освободиться от долгов
