Банкротство с ипотекой: списать долги, сохранив ипотечное жильё

Меня часто спрашивают, можно ли подать на банкротство с ипотекой, имея в виду, получится ли сохранить за собой залоговую недвижимость. Ещё недавно ипотечное жильё однозначно включалось в конкурсную массу и подлежало реализации с торгов. Теперь же можно его оставить за банкротом, а остальные долги списать.

27 апреля 2023 года Верховный суд определил: имея ипотеку, можно подать на банкротство и сохранить залоговую недвижимость за собой, если это единственное жильё. А затем, 9 сентября 2024 года, вступили в силу изменения в федеральном законе «О несостоятельности». Он пополнился статьёй 213.10, в которой расписаны особенности заключения мирового соглашения между банкротом и кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой квартиры или дома.

Банкротство физических лиц с ипотекой: как это было

Законодательство довольно жёстко подходит к списанию долгов граждан с ипотекой. Ранее недвижимость, которой владел должник на правах собственности, должна была быть включена в конкурсную массу и продана с торгов, а вырученные средства направлялись на погашение задолженности перед кредиторами. Исключение составляло только единственное жильё, если оно не находилось в залоге. Поскольку ипотека — это разновидность залога, при банкротстве не было возможности сохранить ипотечную квартиру, и она уходила с молотка.

Одним из последствий признания гражданина банкротом являлось отчуждение жилой недвижимости, находящейся в ипотеке (залоге). Даже если он исправно выплачивает ипотечный кредит.

При этом 80% суммы, вырученной от реализации залогового имущества должника, получал банк-залогодержатель. Оставшиеся 20% направлялись на погашение долгов перед другими кредиторами. А если требования банка, выдавшего ипотечный кредит, не были удовлетворены в полном объёме, он мог претендовать на часть средств от продажи другого имущества банкрота. Но лишь в составе кредиторов третьей очереди. Иными словами, финансовая организация, выдавшая кредит, могла так и не получить всех своих денег, а должник всё равно лишался ипотечного жилья. Даже если другой недвижимости, пригодной для постоянного проживания, у него нет.

Конечно, бывали случаи, когда банк-залогодержатель не включался в реестр кредиторов. И тогда должникам удавалось пройти через банкротство с сохранением ипотеки. Но это было исключением из правил. И невероятное везение.

Такое действительно могло произойти, если должник исправно платил ипотеку, а банкротился по долгам перед другими кредиторами. Дело в том, что взыскание на ипотечное жильё мог обратить только банк-залогодержатель. И если у него не было вопросов к заёмщику, он мог не включаться в реестр кредиторов.

Но это в теории. На практике залогодержатели ипотечных квартир активно участвуют в процедуре банкротства своих заёмщиков. Даже если граждане исправно выплачивают ипотечный кредит. Это связано с тем, что ипотека прекращается, если банк-залогодержатель не успеет включиться в реестр требований кредиторов. А рисковать никто не намерен.

Заберут ли ипотеку при банкротстве: случай из практики

Жительница Подмосковья задолжала нескольким банкам, но исправно выплачивала ипотечный кредит за свою 45-метровую квартиру. И она очень удивилась, когда банк-залогодержатель включился в дело о её банкротстве. Ведь эта квартира — её единственное жильё.

Кредитная организация выставила требования на сумму 2 451 844 рубля. При этом залоговая стоимость квартиры составляла всего 2 184 000 рублей. Остальные 267 844 рубля — это проценты по кредиту.

Арбитражный суд удовлетворил требование банка-залогодержателя, но должница и её финансовый управляющий не согласились с этим решением. Они решили его оспорить. Сначала в арбитражном апелляционном суде, затем — в окружном арбитраже. Безуспешно. Ни в одной из инстанций отменить решение не удавалось.

Дело дошло до Верховного суда, который отменил решение арбитражного суда, где рассматривалось дело о банкротстве женщины.

Верховный суд руководствовался следующим:

1. Ипотечная квартира является единственным жильём заёмщицы.
2. Женщина исправно и вовремя платит по кредитному договору, просрочек нет.
3. Права кредитора обеспечены залогом жилой недвижимости.
4. Решение о реализации залоговой квартиры (единственного жилья) может существенно нарушить баланс взаимных прав и обязанностей банка и заёмщицы.
5. В случае принятия такого решения будут нарушены конституционные права должницы на обладание жильём, пригодным для проживания.

Учитывая эти обстоятельства, Верховный суд предложил участникам спора найти экономически обоснованный и взаимовыгодный выход из сложившейся ситуации. Такой, чтобы:

• исключить преждевременное обращение взыскания на единственное жильё заёмщицы при надлежащем исполнении кредитных обязательств;
• сохранять за банком право обращения взыскания на залоговую квартиру в случае нарушения условий кредитного договора.

Благодаря определению Верховного суда у женщины появилась возможность сохранить купленную в ипотеку квартиру. А заодно создать прецедент, благодаря которому банкротящиеся граждане теперь могут оставлять за собой квартиры и дома, заложенные по ипотечным кредитам.

Как проходит процедура банкротства с ипотекой в 2025 году

Верховный суд открыл банкротящимся гражданам новые перспективы. У них появился шанс сохранить единственное жильё, купленное по ипотечному кредиту. А позднее Федеральный закон № 127-ФЗ пополнился статьёй 213.10, которая регламентирует банкротство с сохранением ипотеки.

Теперь арбитражный суд предлагает заёмщику два решения, не затрагивающие интересов других кредиторов:

1. заключить мировое соглашение с банком-залогодержателем,
2. или разработать локальный план реструктуризации долга в отношении залоговой недвижимости.

При этом договорённости о сохранении ипотеки на единственное жильё будут выведены из дела о банкротстве без согласия остальных кредиторов.

Мировое соглашение при банкротстве с ипотекой — это официальная договорённость между банкротом и банком-залогодержателем, которое позволяет оставить залоговое единственное жильё у должника или сохранить его под определённые условия. При этом другие кредиторы в это соглашение не вовлечены.

Локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой — это утверждаемый судом индивидуальный график погашения ипотечного долга, который позволяет сохранить за должником единственное жильё, находящееся в залоге, при условии, что обязательства по ипотеке будут исполняться, а остальные долги могут быть списаны по завершении процедуры банкротства.

При этом погашение ипотеки не может осуществляться за счёт иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы. Поэтому заёмщику придётся обратиться к третьему лицу — физическому или юридическому, — которое будет выступать плательщиком по ипотечному кредиту. И этот человек или организация должны обладать доходом, достаточным для внесения платежей по ипотеке за должника, признанного банкротом.

Пока длится процедура, выплачивать реструктурированную ипотеку будут созаёмщики, родственники или другие поручители банкрота, а после её окончания — сам гражданин.

Пойдёт ли на это кредитор-залогодержатель? Не будет ли чинить препятствий, увиливать от заключения мирового соглашения? Я составила чек-лист, который поможет вам получить представление о рисках банкротства с ипотекой именно в вашем случае. Для получения результата вам не нужно указывать свои данные — вы увидите результат сразу.

Как мы помогли женщине из Подмосковья успешно оформить банкротство с ипотекой

В 2021 году Татьяна, предпринимательница из Волоколамска, приобрела квартиру в ипотеку. Дела шли хорошо, женщина вносила платежи без задержек. Хорошая платёжная дисциплина позволила ей взять ещё несколько кредитов на развитие бизнеса. Но в начале 2022 года резко изменилась социально-политическая ситуация, и коммерческие дела пошли на спад. А к лету женщине пришлось зафиксировать убытки и прекратить предпринимательскую деятельность.

Теперь Татьяна не могла обслуживать кредиты — ипотеку и те займы, что она брала на развитие своего предприятия. Поэтому старалась не допускать просрочек хотя бы по ипотечному кредиту.

Женщина давно знала о возможности списать долги через банкротство, но боялась потерять единственное жильё, купленное в ипотеку: у одного из её знакомых именно так и забрали квартиру, и теперь он вынужден ютиться на съёмной. Но задолженность росла, и Татьяна решила хотя бы получить консультацию: вдруг что-то изменилось.

Мы внимательно изучили ситуацию женщины и предложили ей рабочую стратегию банкротства с квартирой в ипотеке с сохранением жилья — через локальный план реструктуризации.

Как мы и предполагали, банк-залогодержатель отверг намерение Татьяны заключить мировое соглашение. На этот случай у нас был заготовлен проект локального плана реструктуризации ипотечной задолженности, который и был утверждён Арбитражным судом Московской области. Таким образом, женщина смогла избавиться от 8 млн рублей непосильной задолженности и сохранить свою квартиру.

Хотите подать на банкротство с ипотекой и сохранить квартиру или дом, списав долги перед остальными кредиторами, — начните с бесплатной консультации нашего юриста!